Aides et budget
Charges locatives : ce que ton propriétaire peut te faire payer, ou pas
En bref
Tu ne paies que les charges inscrites sur une liste officielle (décret 87-713) : eau, chauffage collectif, ascenseur, entretien des parties communes, taxe d’enlèvement des ordures ménagères. La taxe foncière, les honoraires du syndic, l’assurance du propriétaire, ses frais de gestion et les gros travaux restent à sa charge. Avec des provisions, il régularise une fois par an et doit te laisser voir les factures pendant six mois.
« 600 € charges comprises » : mais quelles charges, au juste ? Les charges locatives, ou « récupérables », sont les dépenses que le propriétaire paie pour l’immeuble et qu’il a le droit de te refacturer. La liste est limitative : ce qui n’y figure pas reste pour lui, même si ton bail dit le contraire.
Ce que tu paies
Le décret 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables. Les principales :
- l’eau froide et chaude, et le chauffage collectif ;
- l’ascenseur : électricité, entretien courant, petites réparations ;
- l’entretien des parties communes : ménage, éclairage, espaces verts, interphone ;
- une partie du salaire du gardien, selon les tâches qu’il fait ;
- la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur l’avis de taxe foncière : c’est la seule taxe qu’il peut te refacturer.
Ce que tu ne paies pas
Tout le reste est à la charge du propriétaire, notamment :
| Dépense | Pourquoi ce n’est pas pour toi |
|---|---|
| Taxe foncière | C’est un impôt du propriétaire |
| Honoraires du syndic | Ils rémunèrent la gestion de la copropriété |
| Assurance du propriétaire | Elle couvre son bien, pas ton usage |
| Frais de gestion de l’agence | C’est lui qui confie la gestion |
| Gros travaux : toiture, ravalement, chaudière neuve | Ce sont des investissements, pas de l’entretien courant |
Provision ou forfait : deux façons de payer
- Avec des provisions (le cas le plus courant), tu verses chaque mois une avance. Une fois par an, le propriétaire compare avec les dépenses réelles : il te rembourse le trop-perçu, ou te demande le complément. Un mois avant, il doit t’envoyer un décompte par nature de charges, et tenir les justificatifs à ta disposition pendant six mois (article 23 de la loi du 6 juillet 1989).
- Avec un forfait, possible en location meublée et en colocation, le montant est fixe : pas de régularisation, ni bonne ni mauvaise surprise. Il ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles.
Une régularisation te paraît trop chère
- Demande le décompte détaillé et consulte les factures.
- Vérifie chaque ligne avec la liste officielle : une taxe foncière ou des honoraires de syndic n’ont rien à y faire.
- Conteste par écrit, en lettre recommandée.
- Faute d’accord, la commission départementale de conciliation est gratuite.
Si le propriétaire régularise très tard, après la fin de l’année qui suit celle où les charges étaient dues, tu peux demander à payer le rappel en douze mensualités (article 23). Et pour récupérer des charges payées à tort, tu as trois ans (article 7-1).
Questions fréquentes
Mon propriétaire peut-il me faire payer la taxe foncière ?
Non. La taxe foncière est un impôt du propriétaire. Seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis, peut t’être refacturée.
Charges comprises, ça veut dire forfait ?
Pas forcément. « Charges comprises » dit seulement que l’annonce additionne le loyer et les charges. Le bail précise s’il s’agit de provisions, régularisées chaque année, ou d’un forfait fixe.
Combien de temps ai-je pour réclamer des charges payées en trop ?
Trois ans, à partir du moment où tu as payé.
Sources officielles
- legifrance.gouv.fr : décret 87-713 du 26 août 1987 (liste des charges récupérables), loi du 6 juillet 1989 (articles 7-1, 8-1, 23 et 25-10)
- service-public.gouv.fr : les charges locatives et leur régularisation
- anil.org : l’adresse de ton ADIL, pour faire vérifier un décompte