Ce que ton propriétaire n’a pas le droit de faire : les 8 interdits

Ton propriétaire a des droits : être payé, retrouver son logement en bon état, être prévenu de ton départ. Mais une fois le bail signé, le logement est ton domicile, et la loi encadre de près ce qu’il peut te demander. Voici les huit interdits qui reviennent le plus souvent chez les étudiants, avec l’article qui le dit.

1. Entrer chez toi sans ton accord

Même s’il a gardé un double des clés, ton propriétaire ne peut pas entrer sans ton autorisation, ni pour « vérifier », ni pendant ton absence. Entrer dans le domicile d’autrui sans son accord, c’est une violation de domicile (article 226-4 du Code pénal).

Pour une vente ou une relocation, le bail peut prévoir des visites, mais pas les jours fériés ni plus de deux heures par jour ouvrable : une clause plus large est réputée non écrite (article 4 de la loi du 6 juillet 1989).

2. Te demander des pièces interdites

Pour louer, la liste des pièces qu’on peut te demander est fixée par décret. Sont interdits, entre autres : tes relevés de compte bancaire, ta carte Vitale, un extrait de casier judiciaire, une photo d’identité hors pièce d’identité, et un chèque de réservation du logement. Un propriétaire qui les exige risque jusqu’à 3 000 € d’amende (décret 2015-1437 et article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989).

3. T’interdire un animal de compagnie

La clause qui interdit ton chat, ton chien ou ton lapin est nulle (article 10 de la loi du 9 juillet 1970). Seule exception : les chiens d’attaque, de 1re catégorie. En revanche, tu restes responsable des dégâts que ton animal cause dans le logement.

4. T’interdire d’héberger quelqu’un

Ton copain, ta copine, ta sœur ou un ami de passage : tu peux héberger qui tu veux, gratuitement. C’est ta vie privée. La sous-location, elle, est autre chose : louer tout ou partie du logement à quelqu’un demande l’accord écrit du propriétaire, et le loyer au mètre carré demandé ne peut pas dépasser le tien (article 8 de la loi du 6 juillet 1989).

5. Te faire partir lui-même

Changer la serrure, couper l’eau ou l’électricité, sortir tes affaires pour te forcer à partir : c’est puni de 3 ans de prison et 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du Code pénal). Seul un juge peut ordonner une expulsion, et elle ne peut pas avoir lieu pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.

6. Te faire payer ses propres charges

Tu paies les charges qui figurent sur une liste officielle (eau, entretien des parties communes, ascenseur, taxe d’enlèvement des ordures ménagères…). Le reste est pour lui : taxe foncière, honoraires du syndic, son assurance de propriétaire, ses frais de gestion, les gros travaux (décret 87-713). Le détail est dans notre guide sur les charges locatives.

7. Garder ta caution sans raison

Si l’état des lieux de sortie est identique à celui d’entrée, il a 1 mois pour te rendre ton dépôt de garantie, 2 mois sinon. Il ne peut retenir que des dégradations que tu as causées, sur justificatif (devis, facture), jamais l’usure normale. En retard, il te doit 10 % du loyer hors charges par mois commencé (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Tout est expliqué dans récupérer ta caution.

8. Glisser des clauses qui ne valent rien

Certaines clauses sont « réputées non écrites » : elles ne s’appliquent pas, même si tu as signé. Par exemple, t’obliger à payer par prélèvement automatique, t’imposer l’assureur de son choix, ou te facturer l’envoi de tes quittances (article 4 de la loi du 6 juillet 1989). Ta quittance de loyer, elle, est gratuite si tu la demandes (article 21).

Il ne respecte pas la loi : que faire ?

1. Écris-lui par lettre recommandée avec accusé de réception, en citant l’article de loi.
2. Demande conseil à ton ADIL : l’agence d’information sur le logement de ton département répond gratuitement.
3. Saisis la commission départementale de conciliation, gratuite, pour la caution, les charges ou les réparations.
4. En dernier recours, le juge (tribunal judiciaire) tranche.

Questions fréquentes

Mon propriétaire peut-il passer quand il veut ?

Non. Sans ton accord, il ne peut pas entrer dans le logement, même avec ses clés. Pour une vente ou une relocation, des visites peuvent être prévues au bail, mais ni les jours fériés ni plus de deux heures par jour ouvrable.

Peut-il augmenter mon loyer en cours de bail ?

Seulement une fois par an, à la date prévue au bail, et dans la limite de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE, si le bail contient une clause de révision.

Peut-il garder ma caution pour repeindre ?

Pas pour une peinture simplement passée : c’est l’usure normale, à sa charge. Il ne peut retenir que des dégradations que tu as causées, sur justificatif.

Sources officielles

• legifrance.gouv.fr : loi du 6 juillet 1989 (articles 4, 8, 21, 22 et 22-2), Code pénal (articles 226-4 et 226-4-2), loi du 9 juillet 1970 (article 10), décrets 87-713 et 2015-1437
• service-public.gouv.fr : les droits et obligations du locataire et du propriétaire
• anil.org : l’adresse de ton ADIL, pour un conseil gratuit