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Studio, T1, T1 bis, T2 : quelle différence, et lequel choisir ?
En bref
Le chiffre après le T compte les pièces principales, séjour et chambres ; la cuisine et la salle de bain ne comptent pas. Un studio, c’est une seule pièce avec un coin cuisine ; un T1, une pièce principale et une cuisine séparée ; un T1 bis, un T1 avec une pièce assez grande pour un coin nuit ; un T2, un séjour et une chambre. T et F veulent dire la même chose.
Studio, T1, T1 bis, F2… Les annonces parlent un langage codé. Ces termes ne sont pas définis par la loi : ce sont des usages de l’immobilier, que tout le monde comprend à peu près de la même façon. Voici comment les lire, et ce que ça change pour ton budget.
Ce que veut dire le chiffre
Le chiffre après le T (pour « type ») ou le F (pour « fonctionnel ») compte les pièces principales : le séjour et les chambres. La cuisine, la salle de bain et les toilettes ne comptent pas. Un T2 et un F2, c’est la même chose.
| Annonce | Ce que tu as |
|---|---|
| Studio | Une seule pièce, avec un coin cuisine dedans, et une salle d’eau |
| T1 ou F1 | Une pièce principale, et une cuisine séparée |
| T1 bis | Un T1 dont la pièce principale est assez grande pour un coin nuit : alcôve, mezzanine, cloison légère |
| T2 ou F2 | Un séjour et une chambre |
Combien ça coûte
Dans les annonces actives que Loka rassemble, en octobre 2026, le loyer médian d’un studio et d’un T2 :
| Ville | Studio | T2 |
|---|---|---|
| Paris | 940 € | 1 295 € |
| Nice | 790 € | 1 050 € |
| Montpellier | 590 € | 735 € |
| Toulouse | 565 € | 670 € |
| Rennes | 545 € | 655 € |
| Nantes | 540 € | 685 € |
| Dijon | 475 € | 665 € |
Les chiffres sont mis à jour chaque mois dans l’observatoire des loyers étudiants.
Lequel choisir ?
- Le studio est le moins cher et le plus simple à chauffer, mais tu cuisines et tu dors dans la même pièce.
- Le T1 sépare la cuisine : les odeurs restent dans la cuisine, et c’est plus agréable pour recevoir.
- Le T1 bis donne presque l’impression d’un deux-pièces, pour un loyer souvent proche d’un T1.
- Le T2 a une vraie chambre : idéal pour une colocation à deux, où chacun touche sa propre APL.
La surface, à vérifier dans tous les cas
Pour être louée, la pièce principale doit faire au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou un volume de 20 m³ (décret 2002-120 sur le logement décent). Le bail indique la surface habitable : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, tu peux demander une baisse de loyer proportionnelle (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Questions fréquentes
Un T1 et un F1, c’est pareil ?
Oui. T et F désignent la même chose : le nombre de pièces principales.
La cuisine compte-t-elle comme une pièce ?
Non. Seuls le séjour et les chambres comptent. Un T2 avec une cuisine séparée reste un T2.
Quelle est la surface minimale d’un studio ?
La pièce principale doit faire au moins 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou 20 m³ de volume habitable.
Sources officielles
- legifrance.gouv.fr : décret 2002-120 du 30 janvier 2002 (logement décent), loi du 6 juillet 1989 (article 3-1)
- service-public.gouv.fr : surface habitable et logement décent