Dossier et bail
État des lieux : comment récupérer ta caution en entier
En bref
Pour récupérer ta caution, fais un état des lieux d’entrée détaillé avec des photos datées, signale par écrit tout problème pendant la location et rends le logement propre. Le propriétaire doit rendre le dépôt sous un mois si tout est conforme, deux mois sinon, sous peine d’une pénalité de 10 % du loyer par mois de retard.
Ton dépôt de garantie, c’est souvent un ou deux mois de loyer : plusieurs centaines d’euros que tu veux revoir à la fin. Tout se joue sur deux documents, l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Bien faits, ils te protègent. Bâclés, ils donnent raison au propriétaire.
L’état des lieux d’entrée : ta meilleure protection
L’état des lieux d’entrée se fait à la remise des clés, avec le propriétaire ou son agence. Il décrit pièce par pièce l’état du logement et des équipements, et il est signé par vous deux. Tout ce qui n’y est pas noté est considéré comme en bon état : c’est donc toi qui as intérêt à tout faire écrire.
- Prends ton temps : un état des lieux de studio prend au moins une demi-heure. Ne signe pas dans le couloir.
- Fais-le en plein jour, et allume toutes les lumières.
- Teste tout : robinets, chasse d’eau, plaques, four, radiateurs, volets, prises, fenêtres.
- Fais écrire chaque défaut, même petit : rayure, trou, tache, joint noirci, carreau fêlé.
- Prends des photos datées de chaque pièce, de chaque défaut, et des compteurs (électricité, eau, gaz).
- Garde ton exemplaire signé, et ton bail, jusqu’à la restitution du dépôt.
Pendant la location
Préviens le propriétaire par écrit dès qu’un problème apparaît (fuite, moisissure, panne). Tu t’évites qu’on te reproche plus tard de ne pas l’avoir signalé. Et garde une trace de tout : mails, messages, photos.
L’état des lieux de sortie
Il se fait de la même façon, en comparant avec celui d’entrée. Pour qu’il se passe bien :
- Nettoie à fond : sols, sanitaires, frigo, four, vitres. Un logement sale est la retenue la plus courante.
- Rebouche et répare ce qui vient de toi : trous de chevilles, ampoules grillées, joints.
- Relève les compteurs et prends de nouvelles photos, pièce par pièce, aux mêmes endroits qu’à l’entrée.
- Rends toutes les clés et fais noter ta nouvelle adresse, pour recevoir ton dépôt.
Ce que le propriétaire peut retenir, ou pas
Le propriétaire peut retenir sur ton dépôt ce que tu lui dois encore (loyers, charges) et le coût des dégradations dont tu es responsable. Il doit le justifier, avec un devis ou une facture.
Il ne peut pas te faire payer l’usure normale : une peinture défraîchie après plusieurs années, une moquette usée par le passage, des joints qui ont vieilli. C’est la vétusté, à sa charge.
Dans un immeuble en copropriété, il peut garder jusqu’à 20 % du dépôt en attendant le calcul annuel des charges, puis te rendre le solde.
Les délais de restitution
| Situation | Délai maximum pour te rendre ton dépôt |
|---|---|
| État des lieux de sortie identique à l’entrée | 1 mois après la remise des clés |
| Différences constatées | 2 mois après la remise des clés |
En retard, le propriétaire te doit une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
Il ne rend pas ta caution : que faire ?
- Relance-le par écrit, en rappelant les délais et les montants.
- Envoie une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, avec copies de tes états des lieux et photos.
- Saisis la commission départementale de conciliation, gratuite, qui aide à trouver un accord.
- En dernier recours, saisis le tribunal (le juge des contentieux de la protection). Pour un petit montant, la procédure est simple et un avocat n’est pas obligatoire.
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il me faire repeindre l’appartement ?
Seulement si la peinture a été abîmée au-delà de l’usure normale (traces, couleurs vives non autorisées, dégâts). Une peinture simplement vieillie ne t’est pas imputable.
Je n’ai pas fait d’état des lieux d’entrée : que se passe-t-il ?
Sans état des lieux d’entrée, tu es présumé avoir reçu le logement en bon état. À la sortie, c’est difficile à contester. Fais toujours l’état des lieux, quitte à insister.
Faut-il payer l’état des lieux ?
S’il est fait par une agence, ta part est plafonnée à 3 € par m². S’il est fait par le propriétaire lui-même, il est gratuit.
Sources officielles
- service-public.gouv.fr : état des lieux et restitution du dépôt de garantie
- anil.org : les règles détaillées et l’adresse de ton ADIL